Tapu Siciline Güven İlkesinin Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişilere Etkisi: YİBK 2025/2 Kararının Getirdiği Yeni Yaklaşım

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, yüklenici tarafından inşaat faaliyetlerine başlamadan önce veya inşaat devam ederken yapılan arsa payı devir işlemi halinde ya da bağımsız bölümlerin daha sonra müteahhit veya kendileriyle iş karşılığı anlaşılan kimseler tarafından üçüncü kişilere satılması durumunda, bu kişilerin hukuki durumu hakkında 18.07.2025 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu Kararı ile geçmiş kararların tam aksi yönünde sonuçlar doğurabilecek yeni bir karar alınmıştır.

Eski yerleşik içtihat uyarınca; arsa sahibinin yükleniciye yaptığı tapu devrinin ardından sözleşmenin geriye etkili olarak feshi veya geçersizliğinin tespiti halinde, yükleniciden taşınmaz edinen üçüncü kişilerin, TMK m.1023’te düzenlenen sicile güven ilkesi kapsamında korunamayacağı, üçüncü kişilerin iyiniyetli olup olmadığı çoğu zaman ayrıca araştırılmaksızın, taşınmazların arsa sahibine dönmesi gerektiği yönünde kararlar verilmiştir.

Ancak Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu’nun 16.05.2025 tarihli, E.2024/1, K.2025/2 sayılı kararı, bu yerleşik yaklaşımı değiştirmiştir. Kurul, tapu siciline güven ilkesini esas alarak üçüncü kişilerin iyiniyetli olduğunun asıl olduğu (iyiniyet karinesi), kötüniyetin ise bunu iddia eden arsa sahibi tarafından somut delillerle ispatlanması gerektiğini kabul etmiştir. Böylece yükleniciden taşınmaz edinmiş olmanın tek başına üçüncü kişiyi kötüniyetli hale getirmeyeceği; iyiniyetli üçüncü kişilerin TMK m.1023 kapsamında korunacağı, ancak somut olayda kötüniyetin ispatlanması halinde taşınmazın arsa sahibine dönebileceği sonucuna ulaşılmıştır.

Bu karar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda üçüncü kişilerin hukuki durumuna ilişkin köklü bir değişiklik yaratmıştır. İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında artık yalnızca yükleniciden doğrudan taşınmaz satın alanların değil; sonraki maliklerin, cebri icra yoluyla taşınmaz edinenlerin, arsa sahibinden devir alan kişilerin, bankaların ve diğer ipotek alacaklılarının da TMK m.1023 kapsamında korunup korunamayacakları somut olayın özellikleri çerçevesinde değerlendirilmektedir. İçtihadı Birleştirme Kararı sonrasında Yargıtay tarafından verilen kararlar incelenerek, hangi üçüncü kişilerin hangi şartlar altında tapu siciline güven ilkesinden yararlanabileceği ve iyiniyet karinesinin etkisi her olayda tartışma konusu yapılacaktır.

Ne var ki; ülkemizde iyiniyet ve hayatın olağan akışı konusu mahkemelerde sıklıkla mevzubahis edilse de, bu konuda gerçekten kötüniyetli olan kimselere yapılan devir işlemlerinin hangi ispat yöntemiyle ortaya çıkarılabileceği ancak gelecekte verilecek Yargıtay kararları ile şekillenecektir. Bu konuda verilmiş bir kısım kararlar ile aşağıda sıralanan durumların bu uygulamadan etkileneceği anlaşılmaktadır. İlgili kararda belirtilen karar kapsamından yararlanabilecek kimseler için ön şart olarak kötü niyetli olunduğuna yönelik herhangi bir tespit yapılmadığı müddetçe:

• Yükleniciden Doğrudan Taşınmaz Satın Alanlar,
• Cebri İcra Yoluyla Yapılan Satış Sonucu Taşınmazda Hak Sahibi Olanlar,
• Devir Silsilesinde Bulunan Diğer Malikler (Yüklenici ve/veya Arsa Payı Sahibinden Satın Alan Kişilerden Devir Alanlar),
• Banka ve diğer Finans Kuruluşları ile İpotek Alacaklıları Tapu Siciline Güven İlkesinden yararlanabileceklerdir.

Sonuç olarak ise Kurul tarafından ilgili kararda aşağıdaki şekilde açıklama yapılmıştır:

“Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın, tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi, dolayısıyla iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine, ancak somut olaya göre üçüncü kişilerin iyiniyetli olmadıklarının anlaşılması hâlinde taşınmazların arsa sahibine dönebileceğine, 16.05.2025 tarihinde yapılan birinci toplantıda oy birliği ile karar verilmiştir.”

HAZIRLAYAN

AV.M.SAMİ ÇETİN