KAMULAŞTIRMA BEDEL TESPİT VE TESCİL DAVALARINA İLİŞKİN GENEL BİLGİLER VE GÜNCEL ANAYASA MAHKEMESİ KARARLARI IŞIĞINDA YENİ FAİZ REJİMİ VE USÛL ESASLARI

1. Giriş ve Hukuki Temel

Kamulaştırma, devlet veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği hallerde, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla mülkiyetini veya irtifak hakkını elde etmesi işlemidir. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nın 46. maddesinde güvence altına alınan bu yetki, mülkiyet hakkına yönelik en ağır müdahalelerden biridir. Kamulaştırma sürecinde idare ile malik arasında uzlaşma sağlanamaması durumunda, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi uyarınca açılan “Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Taşınmaz Malın İdare Adına Tescili” davası, mülkiyet hakkının korunmasında hayati bir öneme sahiptir.

2. Davanın Hukuki Niteliği ve Görevli Mahkeme

Kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası, kendine özgü (sui generis) yapıya sahip bir davadır. Bu davada mahkeme, taşınmazın gerçek değerini tespit ederek adil bir bedel belirler (eda fonksiyonu) ve mülkiyetin idareye geçmesine hükmeder (inşai fonksiyon). Davada görevli mahkeme taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’dir. Davacı her zaman kamulaştırmayı yapan idare, davalı ise tapu maliki veya mirasçılarıdır.

3. Davanın Ön Şartı: Zorunlu İdari Satın Alma Usulü

İdare, bedel tespiti davası açmadan önce mutlaka Kamulaştırma Kanunu’nun 8. maddesinde düzenlenen satın alma usulünü işletmek zorundadır. Kıymet takdir komisyonu tarafından belirlenen tahmini bedel üzerinden malik uzlaşmaya davet edilir. Uzlaşma sağlanamaz veya malik davete icabet etmezse, idare en geç 6 ay içinde Asliye Hukuk Mahkemesi’nde bedel tespit ve tescil davasını açmakla yükümlüdür. Bu usulün yerine getirilmesi zorunlu bir dava şartıdır. Eğer 6 ay içerisinde idare tarafından dava açılmaz ancak taşınmaza fiili olarak el atılırsa herhangi bir ihtar ve ihbara gerek kalmaksızın tapu maliki veya hak sahipleri doğrudan ilgili idareye karşı kamulaştırmasız el atma davası açabilirler.

4. Bedel Tespitinin Temel Esasları (Madde 11)

Mahkemece oluşturulan bilirkişi heyeti, taşınmazın cinsine göre yasal metotları uygulamak zorundadır:

• Arsalarda Emsal Karşılaştırma Metodu:Taşınmazın cinsi arsa ise, dava tarihinden önceki ikame edilebilir emsal satışların incelenmesi ve ÜFE endekslemesi yoluyla değer tespiti yapılır.
• Arazilerde Net Gelir Metodu:Taşınmaz arazi vasfındaysa, net gelir metodu uygulanır. Taşınmazın mevkii, iklim şartları ve ürün münavebesi dikkate alınarak yıllık net gelir hesaplanır ve Yargıtay içtihatlarına uygun kapitalizasyon faiz oranı (%3 ile %6 arasında) uygulanarak değere ulaşılır.
• Tarlalarda Hesap Ve Gelir Metodu:Tarlanın gerçek değeri, taşınmazın büyüklüğü başta olmak üzere bulunduğu bölgedeki emsal satış tutarları ve bölgedeki ulaşım,bakı,iklim özelliklerine göre belirlenir.Ayrıca o taşınmazın ekim-dikim faaliyetleri sonucu sağladığı yıllık net geliri üzerinden hesaplanır. Kapitalizasyon Faizi ise; Türkiye genelinde tarım arazilerinin niteliğine, konumuna, sulu/kuru olmasına ve bölgesel faktörlere göre genellikle %3 ile %15 arasında değişiklik göstermektedir. Yargıtay kararlarında ve güncel ziraat/değerleme çalışmalarında kuru ve sulu tarım arazileri için genel olarak %4 ile %6 arasındaki oranlar yaygın şekilde esas alınmaktadır.

5. Anayasa Mahkemesi Kararları Işığında Yeni Faiz Rejimi

   Mülkiyet hakkının korunması hususunda yakın dönemde köklü değişiklikler meydana gelmiştir. Yüksek enflasyonist ortamlarda yargılama sürecinin uzaması, malikin ciddi hak kayıplarına uğramasına sebebiyet vermekteydi. Anayasa Mahkemesi’nin mülkiyet hakkını koruyan dönüm noktası niteliğindeki iptal kararları ile faiz rejiminde yeni bir döneme girilmiştir:

   • Dava Tarihinden İtibaren Faiz Başlangıcı ve 4 Ay Sınırının Kaldırılması

   Geçmiş yasal düzenlemelerde, dava tarihinden itibaren 4 aylık sürenin dolmasıyla faiz işlemeye başlayacağı kuralı mevcuttu. Ancak Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkının ihlal edildiğine ve taşınmazın değerinin dava tarihi itibarıyla dondurulduğu bir sistemde faizin de gecikmeksizin başlaması gerektiğine hükmederek 4 aylık bekleme süresini iptal etmiştir. Mevcut hukuki durumda, kamulaştırma bedeline davanın açıldığı tarihten itibaren faiz yürütülmesi zorunludur.

   • En Yüksek Kamu Alacağı Faizi Zorunluluğu

   Yargılama süresince işleyecek faiz oranı noktasında da çok önemli bir gelişim yaşanmıştır. Malike ödenecek faizin, sıradan bir yasal faiz oranı üzerinden yürütülmesi mülkiyet hakkının özünü zedelemektedir. Bu doğrultuda, Anayasa’nın 46. maddesinin son fıkrasındaki amir hüküm uyarınca, davalı malike ödenecek kamulaştırma fark bedellerine kamu alacaklarına uygulanan en yüksek faiz oranının işletilmesi gerekmektedir. Bu sayede paranın enflasyon karşısında erimesi engellenerek mülkiyetin gerçek karşılığı korunmaktadır.

6. Hükmün İcrası ve Usuli Kolaylıklar

Bedel tespiti ve tescil davaları neticesinde kurulan hükümlerin icra edilebilirlik vasfı genel hükümlerden ayrılmaktadır:

6.1. İlamlı İcra İçin Kesinleşme Şartının Bulunmaması

Taşınmazın idare adına tesciline ilişkin hüküm kısmı, mülkiyet hakkının nakline ilişkin olduğundan kesinleşmeden icra edilemez. Ancak mahkeme tarafından davalı lehine hükmedilen kamulaştırma bedeli, fark bedelleri ve yargılama giderlerine ilişkin kısımlar alacak niteliğindedir. Dolayısıyla, hak sahibinin bu bedelleri tahsil etmek amacıyla ilamlı icra takibi başlatabilmesi için hükmün kesinleşmesine gerek yoktur. Karar verilmesiyle birlikte doğrudan takip yapılabilir.

6.2. İdareye Başvuru Zorunluluğunun Olmaması

Bazı özel kanunlarda yer alan, ilamların icraya konulmasından önce idareye yazılı başvuru yapılması ve belirli bir süre beklenmesi şartı, kamulaştırma bedel tespit kararlarında geçerli değildir. Davalı malik, mahkeme kararını aldıktan sonra idareye herhangi bir ön başvuru yapma zorunluluğu bulunmaksızın, doğrudan icra müdürlüğü kanalıyla ilamlı icra takibi başlatma hakkına sahiptir.

SONUÇ

Kamulaştırma bedel tespit ve tescil davaları, mülkiyet hakkı ile kamu yararı arasındaki hassas dengenin yargı eliyle sağlanması gereken hassas bir kurumdur. Anayasa Mahkemesi’nin son dönem iptal kararları, malikin hak kayıplarını en aza indirmeyi hedeflemiştir. Faiz başlangıcının davanın açıldığı tarihe çekilmesi, en yüksek kamu alacağı faizinin uygulanması, bedele yönelik ilamların kesinleşmeden ve idareye başvuru şartı aranmaksızın takibe konulabilmesi, mülkiyet hakkının adil ve etkin korunmasının hukuki güvenceleridir.